München: Die Gentrifizierung geht voran

Mit dem Wegfall des Bestandsschutzes für 5100 Wohnungen in Neuhausen sind die Pforten für eine mögliche Luxussanierung und dem damit verbundenen Strukturwandel geöffnet. Diese sich auch in anderen Stadtbezirken abzeichnende Entwicklung ist generell im Zunehmen begriffen.

Etwa 136 000 Wohnungen in München sind aktuell durch 20 Erhaltungssatzungsgebiete geschützt. Das bedeutet, dass in diesen Gebieten Luxussanierungen genehmigt werden müssen. Dasselbe gilt für das Aufteilen in Eigentumswohnungen und außerdem kann eine Neuvermietung nur an Personen erfolgen, die eine bestimmte Einkommensgrenze nicht überschreiten und es muss ein Mieterschutz zugesichert werden. Diese Erhaltungssatzungen aber müssen für eine Verlängerung alle fünf Jahre auf das Vorhandensein ihrer Voraussetzungen geprüft werden.

In dem Stadtbezirk Neuhausen genießen künftig nur noch 3800 Wohnungen den Schutz der Erhaltungssatzung. Diese liegen südlich des Rotkreuzplatzes beidseitig der Schulstraße und in einem neu hinzugekommenen Gebiet zwischen der Hirschberg- und der Richelstraße. Hier wurden 60 Prozent der Gebäude vor 1948 gebaut, womit Sanierungspotential besteht. Außerdem liegt die Kaufkraft der dort lebenden Menschen mit 26.800 Euro jährlich unter der durchschnittlichen Kaufkraft in München mit 28.900 Euro. Luxussanierungen, oder die Wandlung von Mietwohnungen zu Eigentumswohnungen, würden die angestammten Mieter, von denen gut ein Drittel weniger als 1500 Euro im Monat zur Verfügung hat, fast zwangsläufig verdrängen. Deshalb sind hier die Kriterien für den Schutz durch eine Erhaltungssatzung gegeben.
Diese Kriterien sind in dem Gebiet, in dem die nun aus der Erhaltungssatzung herausfallenden 5100 Wohnungen liegen, schon längst nicht mehr vorhanden: Trotz bisherigem Bestandsschutz gilt es als ein sehr attraktives Wohnungsgebiet, in dem das jährliche Durchschnittseinkommen des Bewohners das des durchschnittlichen Müncheners um 14,5 Prozent übersteigt. Das führte zu einem geringeren Schutzbedarf, sodass dieser schließlich wegfiel. Die juristische Begründung für die Schutzmaßnahmen wäre bei Klagen von Hauseigentümern, oder Investoren, nicht plausibel genug.

Hier zeigt sich eine gewisse Ironie der Erhaltungssatzung: Das Verschwinden des Schutzbedarfes, was zu ihrer Aufhebung führt, ist eigentlich genau das, wo sie hätte vor schützen sollen.
Für Anna Hanusch, der Vorsitzenden des Neuhauser Bezirksausschusses und Stadträtin der Grünen, sind Erhaltungssatzungen ohnehin nur sehr bedingt ein geeignetes Mittel, um die zunehmende Gentrifizierung zu verhindern. Angesichts der Tatsache, dass diese in den meisten aus den Erhaltungssatzungen entlassenen Gebieten vorangeschritten ist, spricht sie von einem eher stumpfen Instrument.